Cada vez es más raro que los compradores acepten presentarse a la firma de una compraventa sin antes reclamar, del propio vendedor, la certificación sobre el estado de deuda con la comunidad de Propietarios coincidente con su declaración, evitando con ello efectos jurídicos que le puedan perjudicar, de los que serán advertidos diligentemente por el Notario si no disponen de dicho certificado.
El artículo 9.1.e, prevé dos obligaciones distintas, una parte de la declaración de la parte vendedora de estar al día en el pago de las cuotas de la comunidad o expresar lo que adeuda y, por otra, la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora.
“…es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o existen deudas, y que éstas sean certificadas por el secretario de la comunidad.”
Por eso es importante explicar las consecuencias que se pueden derivar al comprador si este no exige del vendedor que presente la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad ya que, de existir y ser ocultadas por el vendedor, tras la publicación de la ley 8/2013, el piso o local responde de las deudas no pagadas por el transmitente de la anualidad en curso y las tres anteriores. En estos casos el comprador debe pagar si no quiere verse afectado por la deuda e incluso embargado, pero debe tener presente que todo lo pagado podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas.
Entonces, ¿Necesito un certificado deudas si quiero vender mi vivienda o local? En definitiva, la respuesta es SÍ. El certificado debería ser la regla general y la exoneración una mera excepción.
El artículo 9.1. e, también regula cómo, cuándo y por quien deberá ser emitido el certificado de deudas, cuando fija que:
“La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”
De lo anterior, debemos sacar varias cuestiones que pasamos a tratar:
- La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud. Vemos que se establece la obligación de emitirlo en un plazo de siete días naturales, pero desde su solicitud. Por eso es importante que dicho certificado se solicite con tiempo suficiente y no encontrarnos con las desagradables exigencias de quienes se presentan, en algunos casos, el día antes u horas antes de la firma de su escritura, pidiendo que se les certifique sin dilación, ignorando que la firma de un certificado de estas características conlleva en muchos casos la comprobación, no solo de que un propietario está al corriente de pago de sus obligaciones con la comunidad sino también de que no existen derramas, pagos de consumos individuales, atrasos u otros acuerdos de pago que puedan influir en la certificación final. Es importante indicar, sobre todo a los profesionales y aquellos que ejercen como secretarios, que deben siempre exigir que la solicitud de certificado sea por escrito y fechada, de tal forma que quede constancia a efectos de evitar que se pueda alegar un incumplimiento del plazo establecido para la entrega de la certificación.
- Quien ejerce las funciones de secretario. Queda claro que el único que puede expedir un certificado es el Secretario, que en la mayoría de los casos será un profesional Administrador de Fincas colegiado, y que suele ser el conocedor del estado de cuentas de cada uno de los propietarios. No puede emitirse por otro órgano de la comunidad. Solo en el caso de no haber administrador será en muchos casos el presidente, quien ejerza esa función, o aquel propietario que haya sido nombrado al efecto.
Es controvertida la necesidad del visto bueno del Presidente, puesto que en muchas operaciones se dificulta el poder obtener dicha firma, cuando existe un plazo que cumplir (siete días naturales desde la petición )
¿Quiénes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión? El secretario fundamentalmente si este es un profesional, ya que se le supone los conocimientos técnicos suficientes para dar credibilidad y fe de la exactitud de los datos consignados y de los plazos de emisión, aunque la Ley también cita al presidente como responsable.
Ahora bien, cuando nos referimos a la exactitud de los datos consignados se abre un debate controvertido sobre que debe entenderse por esos datos, y el problema más recurrente es el de las derramas aprobadas en curso, o pendientes de iniciarse, aparte claro está de otras cuestiones como recibos de consumos individuales, y otros.
Profundizamos en la problemática cuestión, de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, es decir cuando se emite el certificado y no se dice nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
En estos casos la Ley no indica expresamente nada al respecto, y no parece que realmente exista obligación ni siquiera de mencionarlo, ya que la propia Ley solo exige que se certifique que el transmitente se halla al corriente de pago de los gastos generales, o de los que adeude.
El Adquirente, tras comprar, en muchas ocasiones se encuentra con la existencia de derramas que desconocía, que están en curso, o que están aprobadas para su inicio, y manifiesta desde su lógica, que su certificado indica que el vendedor está al corriente de pago, y que no le corresponden, pues fueron aprobadas cuando no era propietario, llegando incluso en ocasiones a culpar al Secretario de negligencia o inexactitud en la certificación, lo que no es cierto, como indica la opinión doctrinal mayoritaria, apoyada en distintas sentencias de audiencias provinciales, que defiende que “deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha.”
Otro punto de fricción que nos encontramos un vez firmado el certificado, y que trae problemas con el adquirente, se produce por el normal funcionamiento del cobro de recibos en las comunidades (normalmente con carácter mensual), momento en que se remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, por lo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté remesado por banco y, con posterioridad a la emisión del certificado, el recibo sea devuelto por orden expresa del vendedor.
Siempre es bueno hacer mención a las derramas en curso y pendientes, que aún no son exigibles porque su pago se ha acordado en plazos a que existen recibos domiciliados, pero que pueden ser devueltos, o a la última lectura de agua o de calefacción, dando una información más completa pero recalcando que la Ley no lo exige.
¿Se pueden cobrar honorarios o no?
Por los profesionales que emiten estos certificados; y de ser así, cual es la justificación de que ello pueda ser posible. Vaya por delante, que es muy desagradable tener que defender ante un cliente unos honorarios que cuestiona por que, según su criterio, es obligación de un administrador de fincas colegiado el emitir esos certificados porque es un servicio a la comunidad de propietarios.
Esta afirmación cae por su propio peso desde el mismo momento en que la elaboración de un certificado se hace por solicitud personal derivada de una relación particular de compraventa de un inmueble, que queda al margen de la comunidad. Ante estas circunstancias, resulta claro señalar que la expedición del certificado solicitado debe ser abonada por el transmitente, al secretario–administrador de fincas, al tratarse de una petición directa del comunero sin intervención de la comunidad, la junta o el presidente.
Por tanto, la realidad es que, salvo que la comunidad haya incluido en el contrato de prestaciones del servicio, la obligación de expedir estos certificados del Artº. 9 LPH -EDL 1960/55- sin cobrarlos, el administrador tiene derecho a percibir sus honorarios por su emisión.
Es cierto que el Administrador no podría negar la entrega del certificado, aunque el transmitente se negase al pago del mismo, según el imperativo legal. Pero también es cierto que el administrador de fincas podría acudir al proceso monitorio para reclamar la deuda.